대한민국 국민이라면 누구나 꿈꾸는 건물주!
건물주가 되려면 부동산임대업에 대한 세금문제도 알아야겠죠?
오늘은 부동산임대업에서 인정되는 필요경비에 대해 알아보겠습니다.
  
부동산임대소득에 대한 세금 계산은 추계신고와 장부신고, 두가지 방법으로 세금을 신고할 수 있습니다.
추계신고란 소득이 작은 영세사업자를 위해 장부를 작성하지 않고 일정 경비율을 적용하여 세금을 계산하는 방법입니다. 
하지만 추계는 일정소득 이하의 영세사업자만 적용가능하고, 부동산임대업의 경우 추계를 적용하더라도 인정되는 경비율이 낮아 세금이 많이 나오는 경우가 일반적입니다.
  
따라서 실제 사용한 여러 가지 경비를 인정받을 수 있는 장부신고를 하는 것이 유리한데요.
장부신고 시 원칙적으로 사업과 관련된 경비는 필요경비로 인정되지만
부동산 임대업은 흔히 불로소득으로 생각하기 때문에 경비인정 시 사업과의 관련여부를 보다 엄격하게 적용합니다.
부동산임대소득을 장부로 신고할 때 인정받을 수 있는 필요경비의 대표적 항목은 다음과 같습니다.

1) 인건비
임대를 하게 되면 청소부, 관리인 등을 고용하고 급여, 상여금, 퇴직금 등을 주는 경우가 있습니다. 이런 경우에 인건비는 필요경비로 인정됩니다. 하지만 법인이 아닌 개인사업의 경우 사업주 본인의 급여는 경비처리가 되지 않습니다.
질문) 사업주의 배우자 등 가족을 고용한 경우도 경비처리가 될까요? 
답변) 사업주의 가족일지라도 해당 사업에 실제로 근무하는 경우에는 비용처리가 가능합니다.
  
2) 지급이자
임대용 부동산을 취득하기 위해서 소요된 차입금이자는 비용처리 가능합니다.
질문) 임대하던 도중에 임대보증금을 반환하기 위해 임대부동산을 담보로 대출받은 경우에도 이자가 비용처리 되나요?
답변) 네, 비용처리 가능합니다.


질문) 신용대출이자도 비용처리 가능한가요?
답변) 해당 차입금이 임대용 건물의 취득에 사용된 것을 입증하는 경우 비용처리가 가능합니다. 그러나 실무적으로는 해당 부동산을 담보로한 차입금만을 비용처리 하는 것이 일반적입니다.
 

3) 4대 보험료
사업주 본인과 종업원에 대한 건강보험료, 국민연금, 산재보험료, 고용보험료는 비용처리 가능합니다.
  
4) 제세공과금
부동산임대물건의 재산세, 종합부동산세, 도로사용료, 교통유발부담금 등은 비용처리 가능합니다. 그러나 벌금, 과태료 등은 비용처리 안됩니다.
  
5) 수선비
임대용 건물을 수선하기 위해 들어간 비용 중 도배, 장판 등 수익적 지출에 해당되는 비용은 지출한 연도에 임대수입과 대응하여 비용처리되고, 샷시, 보일러교체 등 자본적 지출에 해당되는 지출액은 건물의 취득가액에 포함되어 나중에 양도소득세 계산 시 비용처리 됩니다.
  
6) 지급수수료
임대차계약과 관련한 중개수수료, 세무사무소 기장수수료 등은 경비처리 가능합니다.
질문) 임대물건의 매각 시 지급한 중개수수료도 경비처리 가능한가요?
답변) 임대소득에 대한 종합소득세 신고시 경비처리하는 것이 아니라 양도소득세 신고시 경비처리 가능합니다.
  
7) 차량유지비 및 감가상각비
사업용 차량과 관련하여 지출한 유류비, 보험료, 수리비 등 차량관련 유지비용은 경비처리가 가능합니다. 그러나 부동산임대업자의 경우 임대업에 사용하는지 개인적용도로 사용하는지 구분이 불분명한 것이 현실입니다. 따라서 임대업에 사용함을 입증하지 못하거나, 가사용으로 쓰는 것으로 밝혀지는 경우 경비로 인정받지 못할 수도 있습니다. (대부분은 비용처리하고 있긴 합니다.)



부동산임대업자가 사용하는 승용차의 구입 및 유지관리비 등의 필요경비 산입여부(소득-226,2012.3.16.)
당해 부동산임대업자가 사용하는 승용차의 유지 및 관리비 등을 당해 부동산임대소득금액을 계산함에 있어 필요경비에 산입할 수 있는지 여부는 당해 사업자의 부동산임대업의 규모와 형태 등에 비추어 종합적으로 사실판단할 사항임
  
8) 광고선전비
임차인을 모집하기 위해 신문광고, 인터넷사이트 등록, 전단지 제작등의 비용이 발생하는 경우 비용처리 가능합니다.
  
9) 건물 감가상각비
임대용 건물에 대한 감가상각비는 건물내용연수에 따라 비용처리가 가능합니다.
예를 들어 임대용 토지와 건물을 20억에 매입하였고, 이중 건물가격이 6억원, 내용연수는 30년이라면 감가상각비로 처리할 수 있는 한도는 2천만원이 됩니다.
세법에서는 감가상각비에 대해 한도만 설정할뿐 얼마를 비용처리할지는 납세자가 결정하는 임의상각제도를 택하고 있습니다. 한도인 2천만원 내에서는 백만원을 경비처리하든 천만원을 경비처리하든 그것은 마음대로라는 뜻입니다. 감가상각하지 않은 금액은 나중에 추후에 감가상각할 수 있으므로 해당 연도의 소득세의 크기에 따라 감가상각액을 결정하는 것이 좋습니다.
  
한편, 감가상각비 비용처리 시 주의할 점은 향후 양도소득세가 증가할 수 있다는 점입니다.
임대소득에서 경비처리한 감가상각비는 향후 양도소득세 계산 시 취득가액에서 차감됩니다.
따라서 1억원을 감가상각비로 경비처리 했다면, 동 금액만큼 양도소득세 계산 시 양도차익이 증가하게 되는 것이죠. 따라서 종합소득세와 양도소득세의 크기를 고려하여 감가상각 여부를 결정해야 합니다.
  
10) 기부금
교회기부금 등 기부금도 비용처리 가능합니다. 단, 어떤기부금이냐에 따라 비용처리 한도가 다른데, 교회기부금을 예로 들면 소득금액의 10% 한도내에서 비용처리 가능합니다.
예를 들어 수입 100원, 기부금을 제외한 비용 50원, 기부금 10원이라면 기부금 비용처리 한도액은 (100원-50원)*10%=5원 이 되는 것이죠.(사실 좀더 복잡한데 이정도로 설명합니다 ^^;)
  
11) 수도광열비
전기요금, 수도요금, 도시가스료 등의 공과금을 건물주가 부담하는 경우에는 비용처리 가능합니다.
  
12) 보험료
임대용 건물에 대한 화재보험료 등은 비용처리 가능합니다. 단, 적립되어 만기환급되는 적립금은 경비처리되지 않습니다.
  
13) 접대비 및 복리후생비
사업을 위해 공인중개사 사장님과의 식사를 하거나 경조사비를 지출했다면 접대비에 해당되고,  
종업원이 있는 경우 회식비 등 사업과 관련된 비용은 복리후생비로 비용처리 가능합니다.   
  
(기타사항)
임차인의 조기퇴거를 위해 지급한 이사비용은 필요경비에 해당되지 않음
임대부동산 용도변경을 위해 지출한 비용은 자본적지출로 임대사업의 필요경비가 아님.(양도소득세 필요경비 처리 가능)


이상 부동산임대사업자의 필요경비 인정항목에 대해 알아봤습니다. 
상기 언급한 항목 외에도 사업과 관련된 비용은 필요경비로 인정받을 수 있는 만큼
필요경비증빙을 꼼꼼히 챙겨서 절세하시기 바랍니다~!